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一线城市租房市场持续降温有利于楼市投资降温

2019-06-23 13:18 作者:小龙 来源:中国经营报 浏览:

  一线城市租房市场持续降温有利于楼市投资降温

  范欣

  近期,一线城市租房市场出现了明显的“涨不动”迹象,虽然不同中介公司披露的一线城市房屋租金均价数据因选取的成交样本不同而有所不同,但得出的结论基本一致,当前一线城市平均租金水平基本与上年持平或有所下降。往年七八月的学生毕业季一般都会出现租房高峰,但预计今年学生毕业季租房市场会表现得相对平稳。

  造成一线城市房屋平均租金下降的直接原因可从供需两方面分析。在需求端,一线城市已公布的一季度经济情况普遍不及预期,仅广州GDP同比较去年增加,深圳持平,北京和上海GDP同比增速不及去年同期。受宏观经济增速下行影响,一线城市居民可支配收入增速也普遍低于去年同期,这其中高收入阶层收入增速下降的幅度显著低于中等收入阶层,中等收入阶层收入增速的下降又会带动一线城市流动人口数量减少,导致居民在房租上的支出的下降,反映到租房市场上就是总需求水平不如以往强;在供给端,2018年以来各大城市陆续出台了鼓励机构进入租房市场的多项政策,各大房企也陆续开始涉足长租公寓领域,同时,2016~2017年一线城市房地产市场经历了一轮涨价潮,投资需求也得到了有效释放,相当一部分投资者购买房屋后会选择将房屋出租,租房市场的总体供给水平也因此而增加。租房市场在需求水平下降、供给规模增加的双重作用下出现租金下跌情况也就十分正常了,并且由于房子的供给和人口的流动都不是短期就可轻易扭转的,因而租金下跌未来具有一定持续性。

  房租均价的下跌对工薪阶层的租房者而言无疑是一则好消息,不仅可节约每月在租房上的支出,还增加了租房的选择范围,但对房东特别是那些这两年加杠杆购房用于投资的房东而言则无疑是个坏消息,因为这意味着他们日常租金收入将会下降,每月租金收入甚至无法覆盖每月房贷支出,还有可能因房价下跌产生投资的浮亏,进而影响到房屋年度投资回报率。但另一方面,2009~2016年期间一线城市租房市场的价格走势几乎与房价走势如出一辙,呈现单边上涨行情。那么,房租和房价到底是什么关系、房租变化是否能够影响房价的走势呢?

  从根本上讲,一个城市经济增速持续繁荣不仅会直接提高城镇居民收入增速,还会吸引外来人口来此工作生活,因购房一次性支出成本较高所以很大一部分居民会选择租房居住,可以说城市房屋租赁市场繁荣与否是普通居民真实住房需求的最直观体现。同时,租房市场的繁荣也会带动房屋投资回报率的提高,吸引有实力的居民购房用于出租,并会导致房价上涨。这中间的临界点在于购房用于出租所能给投资者带来的年均租金回报率水平是否与市场上其他资产投资回报率相当。在完全市场化背景下,房屋租金回报率在高于其他资产投资回报率时会吸引其他投资者入场购房并导致房价上涨,如低于其他资产投资回报率则会导致投资者离场、房价下跌,直至租金回报率向市场平均投资回报率靠近。

  但现实情况是,过去10年一线城市房屋租金回报率均低于市场平均投资回报率,并且因房价涨速快于房租,这一差额持续扩大。中原地产统计显示,今年4月末,一线城市年均租金回报率平均在1.6%左右,最高的广州为1.66%,最低的北京仅为1.54%,不仅低于当前市场平均3%左右的理财收益率,甚至还低于1年期国债收益率。拿北京2018年二手房单套均价438万元计算,一年出租收益约6.7万元,如将这部分资金按3%收益理财,一年理财收益约13.1万元,购房并非一笔合理的投资。当然,这也间接说明存在干扰一线城市租金回报率的其他因素,由于房租市场价格由租房者数量和可支配收入决定,更能反映市场的真实供需,因此干扰租金回报率的主要因素在资产价格高估上。

  详细看,造成资产价格高估拉低租金回报率的因素主要有两方面,一是租金回报率无法完全体现购房背后的一些隐性福利。虽说租房与买房表面上都是为满足居民居住需求,但在一线城市租房与买房的差别还在于租房无法享受到诸如子女教育等隐性福利,这也导致学区房的价格显著高于位置相同的非学区房,也就是说购房附加的子女教育福利其实是没有在租金回报率上得到体现的;二是广义货币持续高速投放会直接导致资产价格非理性上涨。过去一段时间,我国经济增长模式过于依赖投资、出口和房地产,导致广义货币M2增速大部分时间高于名义GDP增速,且这还未将2012年以后蓬勃发展的影子银行计算在内,从全球各国发展经验看,货币持续高速投放必然引起资产价格非理性快速上涨。

  2018年以来,租售同权逐步推广、广义货币增速也在逐渐与名义GDP增速相匹配,2018和2019年我国广义货币均实现个位数增长,年均增速均为8.1%,低于同期10.9%和9.7%的名义GDP增速,货币超发现象不再。同时,由于近两年一线城市普遍实行了严格的楼市调控政策,房地产投资和投机需求在相当程度上得到了有效抑制,几方面因素综合考虑,房屋估值水平进一步提高的难度会加大。

  综上,在一线城市租房市场供需双方的影响下,房租短期难以进一步上涨,而在广义货币增速下行和调控不放松的背景下,一线城市房价泡沫将在房租下跌的情况下进一步被挤压,随着时间的推移和租售同权的推广,租房市场的租金回报率水平有望缓慢向市场平均投资回报率回归,相对于其他可投资资产,房屋投资的吸引力也会因此而下降。

  作者为财经评论员

(责任编辑:小龙)